Wenn eine mitvermietete Therme ausfällt und repariert oder erneuert werden muss, stellt sich die Frage, wer diesen Aufwand zahlen soll: Der Mieter oder der Vermieter? Nach den Entscheidungen des OGH in AK Verbandsklagen gegen Mietvertragsklauseln konnte man davon ausgehen, dass der Vermieter dazu verpflichtet sei. Nun sagt der OGH in einem Musterprozess des VKI (im Auftrag des BMASK) das Gegenteil: Der Vermieter sei gesetzlich nicht zur Erhaltung der Therme verpflichtet. Nachsatz: Wenn durch die fehlende Therme das Mietobjekt unbrauchbar würde (Ausfall in der kalten Jahreszeit), dann könne der Mieter aber seinen Mietzins mindern. Kann also der Mieter durch Frieren und Mietzinsmindern den Ersatz der Therme durch den Vermieter doch erzwingen?

Nun liegt die mit Spannung erwartete Entscheidung in einem vom VKI im Auftrag des BMASK geführten Musterprozess zur Frage vor, wer für die Erneuerung der in der Wohnung befindlichen Therme tatsächlich aufkommen muss. Überraschender Weise gelangt der OGH nun zum Ergebnis, dass den Vermieter doch keine über die im Mietrechtsgesetz normierte (eingeschränkte) hinausgehende Erhaltungspflicht trifft und daher der Mieter den Austausch der Therme - so er ihn vornimmt - selbst zahlen muss. Diese Entscheidung betrifft Mietwohnungen für den Vollanwendungsbereich des MRG wie zum Beispiel klassische Altbauten und Genossenschaftswohnungen.

Der Mieter kann sich aber nach dem OGH mit dem Druckmittel der Mietzinsminderung behelfen. Insofern sei ja die Brauchbarkeit der Wohnung doch vom Vermieter zu gewährleisten. Der Mieter sei nämlich für die Dauer und in dem Maß der Unbrauchbarkeit seiner Wohnung von der Entrichtung des Mietzinses befreit. Folgendes Beispiel dazu hat der OGH vor Augen. Wird etwa in der kalten Jahreszeit eine ursprünglich funktionierende Heizanlage defekt, dann kann der Mieter für die Dauer der Unbrauchbarkeit den Mietzins mindern.

Die Entscheidung des OGH bedeutet also:

- Der Mieter kann den Vermieter direkt nicht zur Reparatur oder zum Austausch der Therme zwingen, bzw nicht – wie im vorliegenden Fall – deren Kosten ersetzt bekommen.

- Der Mieter kann – bei Unbrauchbarkeit der gesamten Wohnung (etwa wegen Ausfalles der Heizung im Winter) – den Mietzins gänzlich mindern; damit kann er – „durch Frieren“ – den Vermieter indirekt zum Handeln zwingen.

- Der Mieter kann seine Aufwendungen bei Beendigung des Mietverhältnisses – allerdings unter Berücksichtigung der Abschreibungen – ersetzt verlangen.

Ob das eine sachgerechte Lösung ist, darf bezweifelt werden. Der Gesetzgeber ist daher gefordert!