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01.09.1999
Info: Wohnrechtsnovelle 1999

Am 1.9.1999 tritt wieder einmal eine Novelle des Wohnrechtes in Kraft. Sie bringt Änderungen beim Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz (WGG), beim Mietrechtsgesetz (MRG) und beim Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Wir stellen die Neuerungen kurz dar.

1. Gemeinsame Bestimmungen für Miet- und Genossenschaftswohnungen

Betriebskosten

Hinsichtlich der Abrechnung von Gemeinschaftsanlagen wurde nunmehr das leidige Waschküchenproblem gelöst: Der Vermieter darf nun bei Gemeinschaftsanlagen, bei denen die Kosten den Benützern zugeordnet werden können, diese Kosten in pauschalierter Form von den Mietern einheben, z.B. durch Münzautomaten. Bislang musste der Vermieter dazu eine einstimmige Vereinbarung mit allen Mietern treffen.

Für die Aufteilung des Kaltwasserverbrauchs wurde ebenfalls die Möglichkeit geschaffen, Kaltwasserzähler zu installieren; allerdings nur, wenn der Kostenaufwand wirtschaftlich vernünftig bleibt. Hier ist allerdings eine schriftliche Vereinbarung des Vermieters mit zwei Dritteln der Mieter vonnöten. Die Kosten solcher Messvorrichtungen dürfen als Erhaltungsaufwand verrechnet werden.

Die Verteilung der Betriebskosten erfolgt in der Regel nach der Nutzfläche. Bislang haben bauliche Veränderungen durch den Mieter, wie etwa Loggiaverglasung oder nachträgliches Einziehen einer Zwischendecke dazu geführt, dass die dadurch vermehrten Quadratmeter dem Mieter als Wohnungsvergrößerung angelastet wurden und der Aufteilungsschlüssel der Betriebskosten nach oben verändert wurde. Nunmehr bleiben derartige Änderungen während des aufrechten Mietverhältnisses unberücksichtigt, erst der Nachfolgemieter zahlt für die größere Wohnung.

Für die Abfertigung des Hausbesorgers kann der Vermieter eine Rückstellung von höchstens 2,5 % des monatlichen Bruttoentgelts des Hausbesorgers einheben. Diese Beträge sind zum Eckzinssatz zu verzinsen. Bei Beendigung des Dienstverhältnisses ist die Rückstellung als Einnahme in der Betriebskostenabrechnung auszuweisen, unabhängig davon, ob der Hausbesorger einen Abfertigungsanspruch hat.

2. Bestimmungen nur für Genossenschaftswohnungen

Miete/Nutzungsentgelt

In § 14 Abs 1 WGG ist geregelt, dass sich das Entgelt ändern kann, wenn sich die der Berechnung zugrundeliegenden Beträge ändern (z.B. Verzinsung). Nun ist diesbezüglich geregelt, dass die GBV (gemeinnützige Bauvereinigung) die dafür maßgeblichen Grundlagen dem Mieter schriftlich bekanntzugeben hat.

Die Höhe der angemessenen Zinsen für von der GBV bereitgestellte Eigenmittel wurde nach oben hin mit 3,5 % begrenzt (bislang generell 5 %). Dieser Prozentsatz erhöht sich in dem Ausmaß, in dem der um einen Prozentpunkt verminderte Periodenschnitt der Sekundärmarktrendite aller Bundesanleihen des jeweils vorangegangenen Kalenderjahrs diesen Satz übersteigt, höchstens jedoch 5 %.

Ausnahmen vom Kostendeckungsprinzip: Anstatt durch Kategoriebeträge können nunmehr die Entgeltsbestandteile AfA, Tilgung von Fremdmitteln, Verzinsung der Eigenmittel und die Grundstufe des EVB durch den Richtwert ersetzt werden. Grundlage ist der burgenländische Richtwert des Jahres 1994, vermindert um 30 %, was einen Betrag von rund S 35,-- pro m² und Monat ergibt. Dieser Betrag kann wertgesichert werden, jedoch bleiben die alljährlichen Änderungen des Richtwertes außer Betracht.

Nach vollständiger Tilgung der Fremdmittel dürfen die oben genannten Entgeltbestandteile nicht mehr ausmachen, als der oben genannte Betrag aus dem burgenländischen Richtwert.

Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge (EVB)

Neu eingeführt wurde hier, dass die GBV dem Mieter nicht nur schriftlich die Einhebung eines über die Grundstufe hinausgehenden EVB bekannt geben muss, sondern auch Art, Umfang und Kostenschätzungen der so finanzierten Erhaltungs- und Verbesserungsarbeiten.

Weiters haben die Mieter nun eine Art Einspruchsrecht bei über die reine Erhaltung hinausgehenden Verbesserungsarbeiten: Mindestens ein Viertel der Mieter kann innerhalb von zwei Monaten ab dem Einhebungsbegehren die gerichtliche Überprüfung hinsichtlich der Zweckmäßigkeit und Angemessenheit der veranschlagten Kosten dieser Arbeiten im Außerstreitverfahren beantragen.

Nachträgliche Wohnungseigentumsbegründung an Genossenschaftswohnungen

Der Mieter hat ein Antragsrecht auf nachträgliche Eigentumsbegründung, wenn die GBV die Grundkosten zum überwiegenden Teil innerhalb von 5 Jahren (bisher drei Jahre) ab erstmaligem Bezug der Baulichkeit eingehoben hat. Überwiegend bedeutet mehr als die Hälfte.

In der Regel wird das Recht auf Eigentumsbegründung bereits im Kaufvertrag vereinbart. Ein Recht darauf besteht jedoch nicht, sondern nur dann, wenn die obige Voraussetzung erfüllt ist, was aber immer noch der GBV überlassen bleibt.

3. Bestimmungen für nur dem MRG unterliegende Wohnungen

Überprüfung der Mietzinshöhe

Für Neuanmietungen von Wohnungen nach dem 1.3.1994 wurde eine Präklusivfrist zur Geltendmachung von Mietzinsüberschreitungen von drei Jahren eingeführt. Findige Juristen waren der Meinung, dass diese Frist nun auch für die Bekämpfung unzulässiger Mietzinsvereinbarungen bei vor dem 1.3.1994 geschlossenen Verträgen anzuwenden wäre, und zwar beginnend mit 1.3.1994. Der Oberste Gerichtshof hat sich dieser Ansicht angeschlossen. Nunmehr hat der Gesetzgeber klargestellt, dass praktisch alles beim Alten bleibt, also sogenannte Altmieter können wie bisher ihre Mietzinsvereinbarungen prüfen lassen, wobei die Rückforderung aller Zahlungen, die länger als drei Jahre zurückliegen, verjährt ist.

4. Bestimmungen für Wohnungseigentümer

Beschlussfassung und Anfechtungsmöglichkeiten

Ein großes Problem vor allem beim Altbaueigentum, wo es einen Mehrheitseigentümer gibt, war die Tatsache, dass die sogenannte ordentliche Verwaltung über Mehrheitsbeschlüsse läuft, der Mehrheitseigentümer also in eigenem Interesse alles Mögliche beschließen konnte, der Minderheitseigentümer dagegen nur marginale Einspruchsrechte hatte. Hier wurde nunmehr ein Einspruchsrecht für Minderheitseigentümer auch bei Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung geschaffen. Wenn ein einzelner Miteigentümer die Mehrheit der Eigentumsanteile hat und zum unverhältnismäßigen Nachteil eines anderen Eigentümers Maßnahmen trifft oder unterlässt bzw. dem Verwalter aufträgt oder untersagt, kann der Minderheitseigentümer dagegen binnen drei Monaten ab Kenntnis - auch wenn die Maßnahme schon getroffen oder aufgetragen wurde - das Gericht anrufen. Als Mehrheit gilt auch, wenn mehrere Personen Anteile halten und diese in einem familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis stehen.

Wenn Gegenstand einer beabsichtigten Beschlussfassung ein Rechtsgeschäft, Rechtsstreit oder Rechtsverhältnis mit einem Miteigentümer oder einer Person, mit der dieser durch ein familiäres oder wirtschaftliches Naheverhältnis verbundenen ist, so steht diesem Miteigentümer kein Stimmrecht zu. Ein Beispiel dafür: Der Mehrheitseigentümer setzt einen Verwalter ein, der mit ihm "verpackelt" ist, dieser setzt wiederum eine Firma ein, an der er beteiligt ist (z.B. eine Reinigungsfirma), die Miteigentümer sind mit den Leistungen dieser Firma nicht zufrieden und wollen eine andere. Für diesen Fall steht dann dem mit der Verwaltung "verpackelten" Eigentümer kein Stimmrecht zu. Die Mehrheit kommt dann so zustande: Der Anteil des nicht stimmberechtigten Eigentümers wird abgezogen und der Rest durch zwei dividiert. Kommt man hier über diese Hälfte, hat man einen gültigen Mehrheitsbeschluss.

Auch bei den Anfechtungsregeln gegen einen gefassten Beschluss gibt es Neuerungen: Es war bisher geregelt, dass ein Miteigentümer einen Beschluss bei Maßnahmen der ordentlichen Verwaltung (wie Erhaltungsarbeiten) binnen einem Monat, bei Unterlassung der Verständigung von der beabsichtigten Beschlussfassung binnen einem Monat ab dem Zeitpunkt, zu dem der Miteigentümer Kenntnis davon erlangt, anfechten kann (diese Fristen gelten jedoch nur für formale Unrichtigkeiten bei der Beschlussfassung, also mangelhafte Verständigung etc, nicht aber wie das eingangs angeführte neue Einspruchsrecht auch dafür, einen Beschluss auf seine Zweckmäßigkeit prüfen zu lassen). Nunmehr muss man nicht bloß von der beabsichtigten Beschlussfassung, sondern von der bereits erfolgten Kenntnis erlangen, wobei hier der Anschlag im Haus oder eine schriftliche Verständigung vorgesehen ist. Erst wenn diese Bekanntmachung erfolgt, beginnt die Anfechtungsfrist. Begrenzt ist die Frist mit maximal sechs Monaten ab ordnungsgemäßer Bekanntgabe des Beschlusses.

Eine weitere Anfechtungsmöglichkeit besteht auch, wenn die Mehrheit etwas beschließt, was über die ordentliche Verwaltung hinausgeht, wie z.B. Verbesserungsarbeiten. Hier besteht eine Einspruchsfrist der Minderheitseigentümer von drei Monaten hinsichtlich der Zweckmäßigkeit der beschlossenen Maßnahme. Auch hier wurde nun der Beginn der Anfechtungsfrist auf die Bekanntmachung des Beschlusses durch Anschlag oder Verständigung abgeändert.

Vorzugspfandrecht für Miteigentümer

Ebenfalls eine wichtige Neuerung bedeutet das Vorzugspfandrecht für Miteigentümer. Dieses dient dazu, die grundbücherliche Exekution im Falle von Forderungen gegen einen Miteigentümer zu erleichtern, indem diesen ein bevorzugter Rang im Grundbuch/Lastenblatt eingeräumt wird. Das Vorzugspfandrecht besteht zugunsten der Forderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen den Eigentümer des Anteils, der Schulden hat, und Rückgriffsforderungen eines anderen Miteigentümers, wenn dieser z.B. aus seiner Haftung hinsichtlich offener Forderungen gegen einen Eigentümer in Anspruch genommen wurde oder auch für Angelegenheiten, wo eine ungeteilte Solidarhaftung besteht, wie z.B. offene Rechnungen öffentlicher Stellen (Steuern, Wasserabgaben und ähnliches). Dieses Pfandrecht kann dann genutzt werden, wenn die Forderung binnen 6 Monaten mittels Klage geltend gemacht und die Anmerkung der Klage im Grundbuch beantragt wird. Es bedeutet, dass im Versteigerungsfall diese Forderung bevorzugt berichtigt werden bzw. vom Ersteher übernommen werden muss. Damit sind hoffentlich die im Altbau immer wieder auftretenden Probleme, dass Minderheitseigentümer für die offenen Schulden des zahlungsunfähigen oder -unwilligen Mehrheitseigentümers haften müssen und diese nicht mehr einbringlich machen können, halbwegs gelöst.

Verwalterpflichten

Auch hier wurde eine neue Verpflichtung eingeführt, da in der Vergangenheit ein Problem war, dass der Verwalter säumige Miteigentümer oft monatelang unbehelligt ließ und den anderen davon auch keine Mitteilung machte. Der Pflichtenkatalog des Verwalters wurde daher so erweitert, dass er nun einen mit Zahlungen säumigen Eigentümer im Zusammenhang mit dem Vorzugspfandrecht binnen 6 Monaten klagen und die Klage im Grundbuch anmerken lassen muss. Dies führt nunmehr dazu, dass dem Verwalter, der dies unterlässt, ein eindeutiger Pflichtverstoß vorgeworfen werden kann, der schlimmstenfalls für ihn bedeutet, dass er zum Schadenersatz herangezogen werden kann. Weiters wären Versäumnisse ein Grund, den Verwalter wegen Pflichtverstoß abzusetzen, was in diesem Fall auch ein Minderheitenrecht ist.

Neue Abstimmungseinheiten

Bislang gab es zwar die Möglichkeit, wenn mehr als 50 Wohnungen bzw., gesondert abrechenbare Gemeinschaftsanlagen auf einer Liegenschaft sind, dafür auch gesonderte Abrechnungseinheiten zu schaffen, aber an der Tatsache, dass über abstimmungspflichtige Maßnahmen weiterhin die Eigentümer der Gesamtliegenschaft abzustimmen haben, wurde nichts geändert. Nun wurde auch hier eine Verbesserung eingeführt: über die gesonderten Abrechnungseinheiten kann auch gesondert abgestimmt werden, was natürlich nur für die diese Abrechnungseinheit betreffenden Angelegenheiten gilt. Im Außenverhältnis gilt allerdings weiterhin die volle Vertretungsmacht des Verwalters bzw. kann die Wohnungseigentümergemeinschaft in diese betreffenden Angelegenheiten auch weiterhin nur gemeinsam auftreten. Insgesamt stellt aber auch diese Bestimmung eine erfreuliche Neuerung dar, da vor allem in Großliegenschaften immer wieder Probleme bei einer Abstimmung auftauchten, weil die Einheiten einfach zu groß und unübersichtlich sind, weil viele Eigentümer vermieten und sich nicht beteiligen etc. Diese gesonderten Abstimmungseinheiten können entweder schriftlich durch alle Miteigentümer beschlossen oder aber auch von einem einzelnen Eigentümer im Außerstreitverfahren beantragt werden. Der richterliche Beschluss ersetzt dann die Vereinbarung der Miteigentümer.

Ebenfalls auf die gesonderten Einheiten aufteilbar sind nun die diese betreffenden Einnahmen, wobei das gleiche Prozedere wie oben beschrieben gilt.

Betriebskosten

Auch im Wohnungseigentum gibt es nunmehr die Möglichkeit, sofern dies wirtschaftlich vernünftig ist, Kaltwasserzähler einzuführen. Dies bedarf einer Zweidrittelmehrheit der Miteigentümer. Auch Waschmarken können nun zwecks Verrechnung der Waschküchenkosten mit einer einfachen Mehrheit beschlossen werden. Früher war in beiden Fällen eine einstimmige Vereinbarung vonnöten.


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