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01.02.2011
Erfreuliches OGH-Urteil zu Mietverträgen

In einem Verbandsklagsverfahren des VKI - im Auftrag des Konsumentenschutzministeriums - erkannte der OGH erfreulicher Weise unter anderem, dass die Überwälzung von Erhaltungspflichten auf den Mieter gröblich benachteiligend und daher unwirksam ist.

Der OGH stellte das zur Gänze klagsstattgebende Ersturteil wieder her und hielt in seiner Entscheidung fest, dass das KSchG 1979 grundsätzlich auch auf Bestandverhältnisse anzuwenden ist, die vor seinem Inkrafttreten abgeschlossen wurden. Bei Dauerrechtsverhältnissen ist nämlich im Falle einer Gesetzesänderung mangels abweichender Übergangsregelung der in den zeitlichen Geltungsbereich des neuen Gesetzes reichende Teil des Dauertatbestandes danach zu beurteilen (6 Ob 263/04a)
Weiters klärte der OGH nun, dass die Überwälzung der Verpflichtung zur Durchführung bestimmter Erhaltungsarbeiten auf den Mieter als Nebenleistung und nicht als Teil der Hauptleistung zu qualifizieren ist, und damit der Inhaltskontrolle des § 879 Abs 3 ABGB unterliegt.
Er bekräftigte weiters die Judikatur, wonach eine Unterlassungserklärung, in der sich der Verwender die Verwendung von "Ersatzklauseln" vorbehält, die Wiederholungsgefahr nicht beseitigt.

Zu den einzelnen noch zu beurteilenden Klauseln führte der OGH aus:

1.) " Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter das Mietobjekt der Vermieterin in ordnungsgemäßem Zustand, das heißt wie bei Mietbeginn übernommen, gereinigt und geräumt von allen nicht mietvertragsgegenständlichen Fahrnissen mit sämtlichen Schlüsseln zu übergeben."

Diese Klauseln, mit der der Mieter verpflichtet wird, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses wie "bei Mietbeginn" zurückzugeben ist gröblich benachteiligend iSv § 879 Abs 3 ABGB. Die Klausel bedeute nämlich, dass der Mieter zur Renovierung des Bestandgegenstandes auch bei bloßer Abnützung durch bestimmungsgemäßen Gebrauch verpflichtet werde. Der Gebrauch sei aber mit der Mietzahlung bereits abgegolten.

2.) "Unter Hinweis auf § 10 Abs 3 Z 1 MRG vereinbaren die Streitteile die laufenden Erhaltungs-, und soweit erforderlich, Erneuerungspflichten seitens des Mieters hinsichtlich sämtlicher mitgemieteter Einrichtungsgegenstände, Geräte und Anlagen."

Auch diese Klausel, mit der dem Mieter die Erhaltungs- und Erneuerungspflicht für sämtliche mitgemieteten Einrichtungsgegenstände, Geräte und Anlagen auferlegt wird, ist gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB. Die Inhaltskontrolle nach § 879 Abs 3 ABGB sei deshalb zulässig, weil die Überwälzung unbestimmter Erhaltungsarbeiten als Nebenbestimmung und nicht als Hauptleistung zu qualifizieren sei.

3.) " Diese Obliegenheit umfasst auch die entsprechenden Pflege- und Servicemaßnahmen im Zusammenhang mit der gesamten Wohnungsausstattung und somit auch der Therme. Darunter fällt unter anderem auch die Verpflichtung zur regelmäßigen Reinigung der Wohnung und der Fenster, der entsprechenden fachgerechten Behandlung der Böden und Fliesen, die Beseitigung geringfügiger Gebrauchsschäden (zB gesprungene Fliesen, beschädigte Sesselleisten, defekte und undichte Armaturen und Syphone, undichte Silikonfugen, klemmende Scharniere, etc)."

Diese Klausel, die den Mieter zu Pflege- und Servicemaßnahmen im Zusammenhang mit der gesamten Wohnungsausstattung und somit auch der Therme verpflichtet ist ebenfalls gröblich benachteiligend iSd § 879 Abs 3 ABGB. Damit hat der OGH klargestellt, dass die generelle Überwälzung der Erhaltung des Mietgegenstandes auf den Mieter zweifellos als als gröblich benachteiligend zu erachten ist.

4.) "Dem Mieter ist es nicht gestattet, Haustiere zu halten."

Der OGH stellte klar, dass ein generelles Verbot der Haltung von Haustieren  iSd § 879 Abs 3 ABGB unwirksam ist. Eine formularmäßige Verbotsklausel, die nicht klar zum Ausdruck bringe, dass sie sich nicht auf artgerecht in Behältnissen gehaltene wohnungsübliche Kleintiere (zB Ziervögel, Zierfische, Hamster oder kleine Schildkröten) beziehe, sei grundsätzlich gröblich benachteiligend. Die Haltung derartiger Tiere kann dem Mieter daher wirksam nicht untersagt werden,  bei anderen Tieren könne dem Vermieter aber ein schützenswertes Interesse an einer Beschränkung nicht abgesprochen werden.

OGH 22.12.2010, 2 Ob 73/10i
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Klagevertreter: Dr. Walter Reichholf, RA in Wien


Dateien:
OGH_22.12.2010_2_Ob_73_10i.pdf172 K
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