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15.02.2010
Urteil: OGH stärkt die Rechte der Mieter im Teilanwendungsbereich des MRG

In einer im Auftrag des BMASK geführten Verbandsklage hat der OGH nun vier Vertragsklauseln eines Mietvertragsformulars für den Teilanwendungsbereich des MRG für unzulässig erklärt.

Folgende Klauseln hatte der OGH zu beurteilen:

"Der vom Mieter zusätzlich zum vereinbarten Hauptmietzins zu tragende Anteil an den Bewirtschaftungskosten, das sind die anfallenden Kosten für den ordnungsgemäßen Betrieb des Gebäudes uns seiner Einrichtungen, das sind: die Kosten für Wasserversorgung, Beleuchtung allgemein zugänglicher Teile des Hauses, Rauchfangkehrer, Versicherung (Feuer, Haftpflicht, Leitungswasserkorosion, Glasbruch, Sturmschaden), Kosten notwendiger Reparaturen (Elektro-, Installations-, Schlosser- und Malerarbeiten, wie zum Beispiel Dachrinnenreinigung, Klingeltableau beschriften, Türschließe einstellen etc.) im Mietgegenstand oder in den allgemein benutzten Gebäudeteilen etc. - ebenso die nach MRG weiter zu verrechnenden Betriebskosten errechnen sich nach der von ihm genutzten Fläche."

Das Berufungsgericht hatte die Klausel noch geteilt und im Sinn einer geltungserhaltenden Reduktion nur einen Teil als unzulässig erachtet. Der OGH sieht aber mit Hinweis darauf, dass es im Verbandsverfahren keine geltungserhaltende Reduktion gibt und der Richter nicht Sachwalter des Verwenders von AGB ist, die gesamte Klausel als unzulässig an. Die Klausel sei intransparent. Die zweimalige Verwendung des Wortes "etc" bringe zum Ausdruck, dass es sich nicht um sämtliche Bewirtschaftungskosten handle. Dazu komme, dass die Kosten von Reparaturen in den allgemeinen Gebäudeteilen keine Betriebskosten, sondern Erhaltungskosten seien. Die Aufzählung der Betriebskosten in § 21 Abs 1 MRG sei jedoch taxativ und von dieser Aufzählung könne rechtswirksam zulasten des Mieters nicht abgewichen werden. Das ist insofern interessant, als dass es sich im vorliegenden Fall um ein Mietvertragsformblatt für den Teilanwendungsbereich handelt und an und für sich § 21 MRG gar nicht zwingend anzuwenden ist. Damit wollte der OGH wohl ausdrücken, dass vom Vermieter zu verlangen ist, dass er eindeutige und klare Vorgaben macht, welche Postionen er dem Mieter als Betriebskosten verrechnet.

"Elastische Fugen sind im Bad, WC und Küche vom Mieter zu warten, ebenso ist einmal jährlich der Filter bei der Lüftung im Bad und WC zu tauschen."

Die Klausel sei intransparent, weil nicht klar sei, was unter den Wort "Wartung" zu verstehen sei. Damit fehle es für den Mieter an einer näheren Orientierung, welches Verhalten von ihm konkret gefordert werde. Aus der Verpflichtung des Mieters zum schonenden Gebrauch des Mietgegenstandes und der daraus abzuleitenden Pflicht zur üblichen Pflege der Einrichtungen lasse sich eine derartige Pflicht zur "Wartung" von elastischen Fugen stützen, handle es sich doch nicht um eine bloße Bagatellreparatur, die der Mieter selbst vornehmen könnte. Die durch die übliche Benützung entstandene Abnützung des Mietgegenstandes habe der Mieter gemäß § 1109 ABGB nicht zu vertreten. Diese werde ohnedies durch den Mietzins abgegolten, sodass der Mieter nicht zur gleichzeitigen laufenden Verschönerung bzw Restaurierung des Mietgegenstandes verpflichtet sei.  Ähnliches gelte bei der undifferenzierten Verpflichtung zum jährlichen Filteraustausch, ohne das es auf den tatsächlichen Verschmutzungsgrad ankomme.

"Bei Vorhandensein einer Gas- Kombi- Therme: Der Mieter verpflichtet sich auf eigene Kosten zur jährlichen Wartung der Gas- Kombi- Therme. Bei Rückstellung der Wohnung ist dem Vermieter bzw. dessen Bevollmächtigten ein Nachweis über die regelmäßige Wartung zu erbringen."

Die Klausel verstoße gegen § 1096 ABGB iVm § 879 Abs 3 ABGB. Eine derart weitgehende Abweichung von der dispositiven Bestimmung des § 1096 ABGB könne nicht toleriert werden. Die Klausel sehe undifferenziert eine regelmäßige jährliche  Wartung vor, ohne Rücksicht auf Alter und Type der Therme und bestehende Vorgaben des Herstellers. Auch die Nachweispflicht sei nicht sachgerecht. Auch aus § 8 Abs 1 MRG sei nichts zu gewinnen, wie es die Beklagte in ihrer Revision vorgebracht hatte. § 8 Abs 1 MRG regle zwar ua eine Wartungspflicht für Heizungs- und Sanitäranlagen, kenne aber keine präzisen zeitlichen Vorgaben noch eine der beanstandeten Klausel vergleichbare Nachweispflicht.

"Als wichtiger und bedeutender Umstand im Sinne des § 30 Abs 2 Z 13 MRG wird vereinbart und wird der Vermieter zur Kündigung des Mietvertrages berechtigt, wenn ? Wohnungseigentum am Mietgegenstand begründet wird."

Diese Klausel würde den Kündigungsschutz unterlaufen, da es der Vermieter damit jederzeit in der Hand hätte, das Bestandverhältnis zu beenden.

OGH, 18.12.2009, 6 Ob 81/09v
Klagevertreter: Dr. Walter Reichholf, RA in Wien


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