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17.12.2009
Urteil: OGH - Ausmalverpflichtung des Mieters in Mietvertrag rechtswidrig

In seiner Entscheidung hat der OGH nun ausgesprochen, dass eine in einem Formularmietvertrag enthaltene Ausmalverpflichtung aufgrund des Gesamtzusammenhangs der Mieterschutzbestimmungen jedenfalls im Vollanwendungsbereich des MRG gemäß § 879 Abs 3 ABGB nichtig ist.

Der Vermieter und Kläger ist eine Privatstiftung, die über etwa 100 Wohnungen verfügt. Die beklagte Mieterin hat nach Anmietung der Wohnung im Jahr 1999 die Wohnung teilweise renoviert und unter anderem die Wohnung neu ausgemalt. Im Mietvertrag befand sich auch eine Klausel, wonach die Mieterin verpflichtet ist, die Wohnung nach Beendigung neu auszumalen. Nach Beendigung des Mietverhältnisses nach acht Jahren befand sich die Wohnung nach den Feststellungen des Gerichts in einem sauberen, gebrauchten, jedoch nicht neu ausgemaltem Zustand, wie sie der Verwendung nach insgesamt acht Jahren entspräche.

Sowohl das Erstgericht wie auch das Berufungsgericht wiesen das Klagebegehren ab. Das Berufungsgericht lies die ordentliche Revision zu, weil zur Frage der Ausmalverpflichtung bisher keine einheitliche Rechtsprechung bestehe und die vertragliche Überbindung von Erhaltungs- und Instandhaltungspflichten in Form des Ausmalens fallsweise zumindest in der Literatur als unzulässig erachtet worden sei.

Der OGH lies die Revision zu, gab ihr aber nicht Folge. Unter Auseinandersetzung mit der bisherigen Judikatur und dem Schriftentum kam er zu folgendem Ergebnis. Eingangs hielt der OGH in seiner rechtlichen Beurteilung fest, dass eine gröbliche Benachteilung iSd § 879 Abs 3 ABGB, wonach eine in AGB oder Vertragsformblättern enthaltene Vertragsbestimmung, die nicht einer der beiderseitigen Hauptleistungen festlegt, jedenfalls nichtig ist, wenn sie unter Berücksichtigung aller Umstände des Falls einen Teil gröblich benachteiligt, dann vorliege, wenn sich für die Abweichung von dispositiven Rechtsvorschriften keine sachliche Rechtfertigung finden lasse. Die Rspr formuliere diesen Grundsatz vielfach auch dahin, dass eine gröbliche Benachteiligung schon dann vorliege, wenn die Abweichung einer Klausel unangemessen sei.

Die Ausmalverpflichtung bei Beendigung des Mietverhältnisses stelle jedenfalls keine Hauptleistung dar, sodass § 879 Abs 3 ABGB auf den vorliegenden Fall anwendbar sei. Der Begriff der "Hauptleistung" in § 879 Abs 3 ABGB sei nach Absicht des historischen Gesetzgebers (ErlRV KSchG 47) und nach herrschender Meinung eng zu verstehen. Mit der Ausnahme sei nur die individuelle, zahlenmäßige  Umschreibung der beiderseitigen Leistungen gemeint, nicht aber Bestimmungen, die die Preisberechnung in allgemeiner Form regeln oder die vertragstypische Leistungen generell näher umschreiben.

Das die im Mietvertrag enthaltene Endausmalverpflichtung der dispositiven Bestimmung des § 1109 ABGB widerspräche, könne keinem Zweifel unterliegen. In Übereinstimmung mit der völlig herrschenden Lehre und Rspr habe der Mieter die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch entstandene Abnützung des Bestandobjekts nicht zu vertreten. Dies beruhe auf der Überlegung, dass eine derartige Abnützung zwingende Folge des bestimmungsgemäßen Gebrauches sei, für den der Vermieter ohnedies sein Entgelt erhalte.

Aufgrund des Gesamtzusammenhangs der Mieterschutzbestimmungen sei jedenfalls im Vollanwendungsbereich des MRG eine sachliche Rechtfertigung für eine derartige Abweichung nicht zu erkennen, zumal die gewöhnliche Abnutzung durch den Mietzins abgegolten werde und andererseits die durch das Ausmalen entstandene Werterhöhung ausschließlich dem Vermieter zugute komme, der dann einen höheren Mietzins lukrieren könne. Auch für eine Einschränkung auf Fälle, in denen der Mietzins "erheblich" überschritten werde (vgl § 28 MRG) gäbe es keine Grundlage.

Im vorliegenden Fall würde die Verpflichtung zum Ausmalen sogar zu einer Verbesserung im Vergleich zum ursprünglichen Zustand führen, zumal die Beklagte das Bestandobjekt seinerzeit aufwändig renoviert habe.

OGH 18.09.2009, 6 Ob 104/09a


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