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08.05.2009
Hundstorfer zu Thermen: Ergebnis des OGH-Urteil nicht akzeptabel - Gesetzgeber muss für Klarheit sorgen

Vermieter hat Wohnungsstandard aufrechtzuerhalten - muss daher auch für schadhafte Thermen aufkommen.

Wien (BMASK) Das jüngste Urteil des Obersten Gerichtshof (OGH), wonach es keine gesetzliche Erhaltungspflichten für Thermen in Mietwohnungen weder für den Mieter als auch für den Vermieter gibt, ist alles andere als zufriedenstellend, unterstrich Konsumentenschutzminister Rudolf Hundstorfer Freitag nach Bekanntwerden des Urteils. Im Klartext bedeutet das, dass der Vermieter keine Kosten für eine kaputt gewordene Therme übernehmen muss. Zwar habe der Mieter dann das Recht seinen Mietzins zu mindern: "Der Mieter sitzt dann in einer Wohnung für die er weniger oder gar nichts mehr zahlen muss, hat aber auch keine Heizung und kein Warmwasser. Das ist nicht akzeptabel ", so Hundstorfer. Der Minister sieht daher einen dringenden Handlungsbedarf von Seiten des Gesetzgebers.

"Die Haltung des Konsumentenschutzministeriums ist dabei klar: Der Mieter zahlt für einen gewissen Standard Mietzins. Wenn dieser Standard nicht mehr gegeben ist, weil beispielsweise die Therme ausfällt, dann hat der Vermieter die Pflicht, diesen wieder herzustellen. Der Vermieter muss daher über die gesamte Dauer des Mietverhältnisses den im Mietvertrag vereinbarten Standard der Wohnung aufrechterhalten", verdeutlichte Hundstorfer. Das Mietrechtsgesetz müsse in dieser Hinsicht geändert und präzisiert werden. "Eine so zentrale Frage wie die Erhaltung muss klar und sozial verträglich geregelt werden", betont Hundstorfer. Leistbares Wohnen zu fairen Bedingungen müsse in den Gesetzesverhandlungen oberstes Ziel sein. Dazu gehört neben der Erhaltungsfrage auch eine neue Regelung zur Begrenzung und Transparenz des Mietzinses.

Zum Hintergrund: Vor rund zwei Jahren hatte der OGH im Mietrecht aufgrund zweier Verbandsklagen Urteile gefällt, die für großes Aufsehen gesorgt hatten. In den beiden Klauselentscheidungen hatte der OGH nämlich u. a. zur Erhaltungspflicht ausgesprochen, dass eine Klausel, die dem Mieter sämtliche Instandhaltungspflichten im Inneren des Mietgegenstandes auferlegt, im Verbrauchergeschäft unzulässig ist. Das MRG beschränke nämlich im Vollanwendungsbereich des MRG (im Wesentlichen Wohnungen im Altbau sowie in geförderten Gebäuden) die Pflichten des Mieters zwingend auf jene Instandhaltungsarbeiten, die zur Abwehr von Nachteilen für den Vermieter oder andere Mieter notwendig sind (wozu keinesfalls z.B. eine Thermenreparatur zählt). Nicht geäußert hat sich der OGH zur Frage, ob VermieterInnen über ihre Pflichten zur Erhaltung der allgemeinen Teile des Hauses sowie ernster Schäden im Mietgegenstand hinaus verpflichtet sind, den Mietgegenstand während des gesamten Mietverhältnisses zu erhalten - also z.B. eine vorhandene Therme zu reparieren oder auszutauschen.

Das BMASK hat in der Folge zur Klärung insbesondere dieser offenen Frage einen Klagsschwerpunkt gesetzt und den VKI mit der Führung von Musterprozessen und Verbandsklagen beauftragt. Nun liegt die erste OGH Entscheidung vor. Gegenstand des Verfahrens war ein Mietvertrag  von 1981 über eine Wohnung, die mit einer neuen Therme ausgestattet war. Trotz regelmäßiger Wartung und der Durchführung von Reparaturen auf Kosten der Mieterin war die Therme nach 21 Jahren erneuerungsbedürftig. Die Mieterin tauschte diese auf ihre Kosten aus. Der VKI klagte  den Vermieter auf Rückzahlung der Kosten für die Therme.

Der OGH lehnte den Anspruch der Mieterin mit der Begründung ab, dass § 3 MRG die Erhaltungspflichten des Vermieters (die im Inneren des Mietgegenstands auf die Behebung von Gesundheitsgefährdungen und ernsten Schäden beschränkt sind) abschließend regelt und daher § 1096 ABGB, wonach der Vermieter die Wohnung in brauchbarem Zustand erhalten muss, keine Anwendung findet. Abschließend geht der OGH auf das Argument des VKI, dass eine derart eingeschränkte Erhaltungspflicht des Vermieters ein Ungleichgewicht der Leistungen der Mietvertragsparteien darstelle, ein und verneint dieses damit, dass dem Mieter ja bei Unbrauchbarkeit der Wohnung (etwa im Winter bei Ausfall der Therme) ein zwingendes Mietzinsminderungsrecht zustehe und der Vermieter mit diesem Druckmittel "ohnehin" die Brauchbarkeit des Bestandobjekts für die gesamte Dauer der Bestandzeit zu gewährleisten hat. (Schluss)


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